二胎房貸常見問題

二胎房貸(又稱房屋二胎、二順位房貸)是在房屋已有一筆房貸的情況下,用同一間房屋再設定第二順位抵押權、向另一個放款方(例如本公司這類直營放款公司)借款,原本的房貸完全不動。房屋增貸是回原銀行提高原房貸額度;轉增貸則是把整筆房貸搬到新銀行並順勢增加額度。三者的差別在於「原房貸動不動」和「跟誰借」。

誠實說:如果您的收入與信用條件好,先回原銀行辦增貸,通常成本最低。不需要辦二胎的,我們會直接告訴您不用辦——這就是 Dr.貸「不亂開刀」的原則。

延伸閱讀:〈二胎房貸、增貸、轉增貸完整比較〉【上線後補連結】

可貸額度的基本概念是「房屋鑑價 × 可承作成數 − 一胎房貸剩餘本金」。成數沒有公定數字:本公司以自有資金審核,依房屋地段、屋齡、型態、一胎繳款狀況與您的還款能力個案核定。想知道自己大約能貸多少,提供房屋地址與一胎餘額即可免費評估,不查聯徵、不留任何查詢紀錄。

試算示意:房屋鑑價 NT$1,000 萬,扣除一胎剩餘本金 NT$600 萬後,剩餘的殘值空間就是二胎可評估的基礎,實際可貸金額依個案審核核定。(示意案例)

影響額度的四個主要因素:

• 房屋所在地區與流通性
• 屋齡、房屋型態(公寓、大樓、透天、有無增建)
• 近期一胎房貸的繳款紀錄
• 借款人整體負債與還款能力

延伸閱讀:〈二胎房貸額度評估完整教學〉【上線後補連結】

本公司利率 1% 起(依個案核定),實際利率依房屋條件、順位、成數與還款能力而定。二、三順位的利率通常高於一胎房貸,原因是順位在後、放款風險較高,這是定價的邏輯,不是話術。我們的做法是:簽約前把利率、費用、還款方式逐項說明、白紙黑字寫清楚,講清楚才簽;條件不滿意可以不辦,不糾纏。

• 您拿到的報價一定是白紙黑字:利率多少、怎麼還、還多久、有哪些費用,逐項列給您看,不玩「先簽再說」。
• 任何管道只肯口頭報價、不肯寫下來的,請提高警覺。
• 想先知道自己大概的條件?提供房屋資訊即可免費評估,不辦也沒關係。

不是代辦。Dr.貸是政府合法登記公司,以自有資金直營放款:自己的錢自己審、自己放款,不轉件、不經手第三方。我們不是代書,也不是融資公司;抵押權設定等地政作業,由配合的地政士(代書)依正式流程辦理。因為資金是自己的,決策快、條件說了算、講清楚就能辦。

• 代辦公司本身不放款,是把您的件轉給別人,中間多一層費用與變數;本公司從評估、審核到撥款都是同一個對口。
• 「不轉件」的意思:您的資料不會被轉來轉去,也不會有陌生業者拿著您的資料打來推銷。
• 您可以直接問我們:「錢是你們自己的嗎?」——是,而且我們歡迎您這樣問每一家業者。

可以評估。本公司以自有資金審核,重心是不動產的價值與您目前的還款能力,不是只看信用分數。過去有遲繳紀錄、正在使用信用卡循環、或有協商註記,都不等於一定不能辦;把實際狀況告訴我們,我們會誠實告訴您可不可行、條件大概怎麼抓,不可行也會直說,不勸辦。

• 我們理解很多人在這一題卡了很久、不敢開口。負債的原因不需要對誰交代,我們不評價,只看現在的條件能怎麼安排。
• 實務上較有利的訊號:近期一胎房貸按時繳款、房屋有足夠的殘值空間。
• 誠實提醒:信用狀況會反映在利率與成數上,條件依個案核定。如果評估後發現等幾個月、把繳款紀錄養好再辦更划算,我們會直接建議您等。

延伸閱讀:〈信用瑕疵申辦二胎房貸完整攻略〉【上線後補連結】

可以評估。自營商、攤商、接案與現金收入工作者,常常沒有薪轉或報稅資料,可以改用替代文件說明還款能力,例如:常用帳戶的存摺內頁影本(自行影印即可,不收正本)、收款平台或發票紀錄、店面租約或租金收入證明等。需要哪些文件,我們會先列清單給您,不會臨時追加嚇您。

常見可替代的收入佐證(依個案擇一或搭配):

• 近 6 個月往來帳戶存摺內頁影本
• 行動支付、收款平台或發票系統的收入紀錄
• 店面/攤位租約、進出貨單據
• 其他固定收入證明(租金、勞務報酬等)

延伸閱讀:〈無薪轉、無報稅如何準備二胎房貸文件〉【上線後補連結】

兩種情況都有機會。繼承取得的房屋,只要已完成繼承登記、產權清楚,通常可以正常評估;持分房屋(只持有部分產權)本公司也可承作——您名下的應有部分可以單獨設定抵押,原則上不需要其他共有人同意,成數與條件依個案核定。建議直接把謄本狀況告訴我們,免費確認可行性。

送件前會先確認的三件事:

• 繼承登記是否已辦妥(未辦繼承登記需先完成,配合的地政士可協助)
• 共有型態為分別共有或公同共有、共有人狀況
• 謄本上有無查封、假扣押、預告登記等他項權利

延伸閱讀:〈持分不動產貸款完整解析〉【上線後補連結】

一般情況下免保人,以不動產擔保與您本人的還款能力評估即可,是否需要共同借款人依個案而定。文件方面,本公司不收存摺、不收提款卡,也不收雙證件與權狀正本;評估文件以影本或現場核對為原則,權狀正本只在配合的地政士辦理抵押權設定時依正式流程使用,全程您都看得到。

請把這條當作通用的自保檢查點:任何管道要求您「先寄雙證件正本」「押權狀」「存摺提款卡交給我們保管」,無論理由多合理,都請直接拒絕並離開。正規流程從頭到尾不需要扣押您的任何正本文件,本公司的做法是:不收存摺、不收提款卡、對保必見本人。

標準流程:①免費諮詢與初步診斷 ②房屋估價 ③備件送審 ④電話確認(照會)⑤對保簽約 ⑥抵押權設定 ⑦撥款。因為是自有資金、自己審核,不用等外部單位跑流程,文件齊備時最快 3 個工作天,實際時程依個案而定。

• 「對保」是與本公司當面核對身分與契約內容的程序,必見本人、全程錄影存證,保障雙方權益——這是保護您的程序,不是刁難。
• 簽約前,利率、費用、還款方式逐項說明、白紙黑字,講清楚才簽。
• 每一步要準備什麼、會發生什麼事,完整版請看〈申辦流程完整說明〉

實際會發生的費用只有三類:開辦手續費(本公司收取)、代書設定費(支付予配合地政士)、抵押權設定規費(繳納地政機關);除此之外沒有其他費用,且一律撥款後才收取。各項費用的金額依個案於簽約前逐項說明、白紙黑字載明。撥款前不收取任何名目費用,不過件不收費;要您先付評估費、保證金、疏通費的,都不是正規做法。

費用的三個原則(本公司的實際做法):

• 項目先講:有哪些費用、每一筆的名目,簽約前逐項說明,依個案於簽約前載明金額。
• 時點先講:所有費用於撥款後結算;撥款前不收取任何名目費用,不過件不收費。
• 不滿意不辦:看完費用明細覺得不划算,可以不辦,不收任何評估費用、不糾纏。

不查聯徵,全程不會在聯徵中心留下任何查詢紀錄,也不影響您之後與銀行的往來。本公司審核以不動產價值與還款能力為主,不是以聯徵分數決定;若個案有需要向您索取任何資料,會事先說明用途、取得您同意才進行,不會先斬後奏。

很多人擔心「問了就留紀錄」所以不敢問——可以放心,詢問和初步評估完全不碰聯徵。您可以先拿到大約的額度與條件(依個案核定),再決定要不要往下走。

綁約期間與提前清償的約定,依您簽的契約而定,沒有話術空間:簽約前我們會把還款方式、綁約期間、提前清償的計算方式逐項說明、白紙黑字寫進契約,講清楚才簽。看不懂的條款可以一直問,問到懂為止;條件不滿意可以不辦,不糾纏。

簽約前必問三句話(建議截圖存起來,問任何一家業者都適用):

• 「綁約多久?綁約期內提前清償,怎麼計算?」
• 「這些條款寫在契約第幾條?」
• 「清償後,抵押權塗銷(向地政機關辦理註銷抵押權登記)由誰辦、費用誰出?」

這三題我們都會主動講,而且寫在契約裡。

原房貸契約不受影響:利率、月付金、還款年限都照舊,銀行不會因為您設定了二順位抵押權就更改原契約(若您的原契約另有特別約定,簽約前可一併確認)。但要誠實說:抵押權設定是公開的登記資訊,任何人調閱建物謄本都查得到,「完全不被知道」做不到,我們不會這樣跟您保證。

• 實務上,原銀行不會收到通知,也不會主動聯繫您;但銀行若調閱謄本,就會看到第二順位抵押權的登記,這是事實,先說在前面。
• 擔心家人知道的部分:我們的諮詢與文件往來全程保密,不會主動聯繫您的家人或公司;但登記資訊的公開性如上,無法也不應由任何業者承諾隱匿。

不會馬上被拍賣。遲繳初期是電話與書面提醒、優先溝通;持續未繳,才會依契約與法定程序逐步處理,整個過程以「月」計,每個階段都有協商空間。最重要的一件事:預期繳不下去時,提早主動聯繫我們,展延或調整月付金都可以談——永遠比拖著不接電話的結果更好。

• 本公司是直營放款人,您遇到狀況時,對口就是我們,不用透過第三方轉達,溝通最直接。
• 申辦前,我們會依您的收支狀況一起確認月付金是否負擔得起——負擔不起的方案,我們不會勸您辦。
• 已經發生遲繳也別迴避,越早談,方案越多。

建地、農地、山坡地、林地與持分土地等,都可以送件評估;能不能承作、成數與條件怎麼抓,依土地的使用分區、地段、形狀、臨路條件與市場價值個案核定。本公司以自有資金直營審核,不受制式規定綁死,提供地號即可免費評估,可不可行直接告訴您。

評估土地價值的主要因素:

• 使用分區與地目(建地、農牧用地、林業用地等)
• 地段、面積、形狀與臨路條件
• 產權狀態(單獨所有或持分、有無他項權利)

可以評估。您名下的應有部分(持分)可以單獨設定抵押,原則上不需要其他共有人同意,本公司有承作持分土地。因為持分的流通性與完整產權不同,成數與條件會依個案核定;把地號或謄本提供給我們,免費確認可行性,評估階段全程保密、不會通知其他共有人。

• 送件前會先確認:共有型態(分別共有/公同共有)、您的持分比例、謄本上有無查封或其他他項權利。
• 繼承取得尚未辦繼承登記的土地,需先完成登記,配合的地政士可協助。
• 提醒:抵押權設定完成後屬公開登記資訊,共有人調閱謄本可查得,與 Q13 的說明相同。

可以評估。沒有建物不是問題,重點在土地本身的價值:使用分區、地目、面積、臨路與所在區位。農地、素地的價值評估方式與房屋不同,銀行往往不易處理;本公司以自有資金審核,可依土地實際價值個案核定條件,利率 1% 起(依個案核定),簽約前逐項說明。

常見可評估的情境:農地想周轉營運資金、素地等開發前的資金需求、繼承土地的整合安排等。每塊土地條件差異大,建議直接提供地號免費評估。

流程相同:免費評估 → 提供地號與基本資料 → 估價與方案說明 → 本公司審核 → 對保(必見本人、全程錄影存證)→ 抵押權設定(由配合的地政士辦理)→ 撥款。初步評估只需身分證件與土地權狀影本即可開始,詳細清單會先列給您,不會臨時追加;撥款前不收取任何名目費用。

土地案件的估價與產權確認有時比房屋多一兩個工作天,實際時程依個案而定;每一步進度我們都會主動回報,不會讓您「送了就沒消息」。

「私設」指謄本上由私人或民間公司設定的抵押權。私設轉銀行,就是把目前在民間的貸款重新整理,目標是最終轉回銀行的低利貸款。本公司的做法:先以自有資金代償您現有的民間設定,整合成單一、條件明確的貸款,協助您把繳款紀錄養穩,再規劃送件銀行。

適合的情境:目前民間債務分散在多個債權人、月付金吃緊、或條件不透明,想「先整理、再上岸」的屋主。整個規劃會在評估階段先講清楚:先做什麼、後做什麼、每一步的條件是什麼。

這是最常見的卡關點:謄本上有私人設定,多數銀行會保守以對。解法是先把私設清乾淨——由本公司以自有資金代償並塗銷原設定,讓謄本回到單純狀態,同時建立穩定的繳款紀錄,之後送件銀行的機會與條件通常有明顯改善空間(仍依個案與各銀行審核標準而定)。先免費評估,不可行會直說。

代償與塗銷的登記作業由配合的地政士依正式流程辦理;過程中每一筆錢的流向、每一個設定的變動,都會白紙黑字讓您確認。

依個案而定,沒有標準答案:要看您目前的設定與債務狀況、信用條件、繳款紀錄,以及銀行的審核標準。一般需要一段穩定繳款的養成期間,我們會在評估時把預估的節奏與每一步先講清楚,讓您隨時知道自己走到哪、下一步是什麼,不會讓您無限期地等。

過渡期間您在本公司的貸款條件——利率 1% 起(依個案核定)、費用、還款方式——都會在簽約前逐項說明、白紙黑字寫清楚,講清楚才簽。

誠實說:不一定。我們不會給「一定過件」這種承諾,任何業者跟您打包票都請提高警覺。我們會先依您的條件評估可行性,可行才建議走;如果評估後發現目前送銀行的機會不高,會直接告訴您原因、以及可以先做哪些準備,不會為了成交勸您辦。條件不滿意,可以不辦,不糾纏。

影響銀行核貸的常見因素:收入證明的完整度、信用紀錄的恢復情況、房屋條件與整體負債比。這些我們在第一次評估就會一起盤點,給您一張「現在能不能走、不能走還缺什麼」的清單。